苏州三批次土拍9宗地块全部成交，

5宗溢价出让、4宗底价成交。

土拍虽然实施了新规则，

但未有地块进入现场摇号阶段。

 

园区斜塘2宗地块、高新区狮山3宗地块，

成功溢价出让，

最高溢价率9.08%,

最高成交楼面价28904.92元/㎡，

单宗地块最高总价36.43亿元。

 

9宗地块，成交总面积376642.71㎡（合约564.96亩），成交总价1272657万元（合约127.27亿元）。

 

央国企中华润、象屿、建发、保利发展、中铁十二局各斩一宗地块，民营企业中金新城、仁恒、禾盛置业成功拿地，中亿丰控股联合太平国资拿下太平街道地块。对比以往，民企参拍度有所提高。作为长三角投资热门城市的苏州，仍是不少房企意愿进驻的优选城市之一！

 

（今日成交详情）

 

土拍详情简析

 

园区斜塘地块较二批次相近地块成交楼面价降低

 

园区43号地块，从地块的自身情况来看，面积仅58亩，最大容积率2.0，出现5轮报价，最终成交总价15.38亿、楼面价24822.73元/㎡，溢价率1.32%，由保利发展竞得。地块周边规划有邻里中心和斜塘河南九年一贯制学校。对比二批次出让的与之斜对而立27号地块27592.08元/㎡的成交楼面价，低了2769元/㎡。

 

（地块航拍图，未经许可，不得转载！）

 

园区44号地块周边有轨交5号线和在建的8号线环抱，北侧还有在建的轨交6号线，未来轨交出行十分便捷。地块北侧即为斜塘老街，2012年启动老街原址重建，如今焕发出新的生机与活力。一河之隔即为奥体板块，可享成熟生活配套。地块在8轮报价后，由象屿以总价20.29亿、楼面价26456.47元/㎡竞得，溢价率1.76%。

 

（地块航拍图，未经许可，不得转载！）

 

两宗地块对比二批次内27号地块进入一次报价、5家房企竞争的局面，热度有所降低，也与不少业内预测的可能触发现场摇号有所偏差。

 

但园区新房、二手房倒挂明显，新房市场供不应求。湖东奥体板块的永旺西04地块项目于前不久成功备案，整体备案价45050元/㎡，突破限价高点。斜塘板块对比之下，城市界面稍弱，使得房企竞价信心不足。

 

最高10轮报价！

狮山36号地块溢价率9.08%

 

狮山34号地块在经过7轮报价后，由建发以总价36.43亿、楼面价28121.17元/㎡竞得，溢价率6.12%。地块位于高新区实验小学(竹园路校区)、高新区第一初级中学校旁，学区优势明显，周边配套成熟，界面良好。

 

（地块航拍图，未经许可，不得转载！）

 

对比今年一批次成交的红唐购物中心南的9号地块（成交楼面价28124.97元/㎡）进入一次报价、4家房企报价的热度来看，此次参拍房企虽多，竞争仍较为平稳。但两宗地块成交楼面价仅有个位数价差，地块优异属性值得肯定，奈何总价较高、对于房企来说资金压力稍大，使得该地块竞拍止步7轮报价。

 

狮山35号地块为商住用地，东北角商业、商务用地面积不小于5380㎡，最终由仁恒以楼面价22110.98元/㎡竞得，总价15.27亿元，溢价率1.06%。

 

狮山36号地块，经过10轮报价后，由金新城置业集团有限公司竞得，成交价10.82亿元、楼面价28904.92元/㎡、溢价率9.08%。作为今日竞价轮次最多、成交楼面单价最高、溢价率最高的地块，具有面积小、总价低、位置核心等特点。

 

4宗地块底价成交

 

吴江太湖新城015号地块，地块内商业部分须全部自持，计容建筑面积≥2000㎡。最终底价成交，成交楼面价11601元/㎡，由华润置地“收入囊中”。

 

高新区科技城38号地块，仅挂牌期一轮报价，底价成交，由中铁十二局以楼面价9793.65元/㎡竞得。

 

相城区渭塘镇41号地块底价成交，成交楼面价9999.98元/㎡，由常熟市禾盛置业开发有限公司竞得。

 

相城区太平街道42号地块底价成交，由太仓中惠房地产开发有限公司（中亿丰控股）&苏州太平城乡一体化建设发展有限公司（太平国资）竞得，总价15.17亿元、楼面价8499.98元/㎡。

 

土拍研究院观察

 

狮山、斜塘地块凭“硬实力”溢价出让

 

当前房地产市场仍处于探底时期，房企对于未来预期仍不明朗。苏州三批次土拍首次采用最高限价+现场摇号规则，而此次土拍中未有地块成功触顶最高限价，以底价、低溢价成交为主。

 

三批次对比前两批次，地块数量明显减少，但整体优质属性明显，不乏核心片区的热门板块地块。溢价成交的狮山、斜塘地块，在市场行情不明的时候，仍凭借地块自身的硬实力和周边扎实的城市基本面出圈，加之周边新房市场供不应求，备案限价有所松动，意味着未来销售价格和去化走量都可以得到保证，因而成为了多数房企的拿地首选。

 

民企参与度有所提高

仁恒、金新城成功拿下狮山地块

 

从竞得房企来看，仍然以央国企为主，华润、象屿、建发、保利发展、中铁十二局均有所斩获，民企参拍度有所提高，最终仁恒、金新城、禾盛置业、中亿丰控股（联合太平国资）等成功竞得地块。

 

其中，金新城是张家港本土成长起来的开发商，先后打造了世纪华庭、王府名邸等诸多高端房产项目。在今年的一、二批次中，积极参与了多宗地块的报名，虽未有斩获，但拿地意愿较为强烈。今日成功拿下狮山36号地块，可谓得偿所愿，成功“出圈”。

 

仁恒则在今日连续拿下两宗地块，先是首次进入张家港，联合金厦拿下张家港市区华昌路东侧104.6亩地块，后又在狮山板块成功竞得35号地块。

 

特殊市场行情时期，从地块的竞价过程和房企竞拍力度来看，房企更注重地块总价低、市场新房流速快、拿地条件较为简单的地块，以确保风险可控，在大批量上市的地块中做出投资的“最优解”。而随着房地产市场环境发生着改变，不少地方政府也出台了相应的宽松政策，做出适度让步空间，提高项目盈利空间，以期提振市场信心。

 

苏州仍是当下房企拿地的“安全选择”

 

全国各城市的三批次成交陆续落幕，土拍热度分化明显，相对全国其他城市来说，长三角区域一体化发展提速，长三角城市群内的热门城市对于房企投资的吸引力相对更高。

 

上海、杭州、合肥、无锡等地三批次成交已于近期陆续落幕。从各城市的成交结果来看，杭州19宗地块全部成交，8宗地块进入线下一次报价环节；上海35宗地块全部成交，8宗触顶最高限价；无锡11宗地块底价成交；合肥24宗地块全部成交，7宗进入竞品质阶段。南京三批次46宗地块则将于10月19日竞拍。

 

在合肥、上海土拍相继落幕后，今日苏州9宗地块接续“上马”，对于房企的现金流要求较高。但对比全国其他地市，作为长三角热门城市的苏州，城市基本面向好，仍是当下房企入驻意愿较为强烈的城市，是房企拿地的“安全选择”。