2022年上半年全国各地疫情反复，房地产市场预期转弱，各企业资金压力明显。这样的背景下，那究竟上半年房地产整体市场如何？江苏省、乃至整个长三角土地市场目前究竟是什么样的一个真实状况呢？下半年又该何去何从、如何拿到高性价比地块呢？

困境——

疫情反复、供地减缓、热度平平

2022年上半年长三角在疫情的冲击下，尤其是年初，市场几乎停滞，表现一蹶不振。直到5、6月份土地市场才稍有恢复。

据土拍大数据统计，2022年上半年江苏省及上海、合肥市本级涉宅用地成交建面2072万㎡，环比2021年下半年下降61%，成交金额2330亿元，环比下降54%，成交楼面价11244元/㎡，环比上涨19%（其上涨主要原因是2022年上半年基本以苏州、南京、上海等集中供地城市成交为主），溢价率3.9%，基本与2021年下半年持平。

总体来看，2022年上半年各城市土地市场热度环比下滑明显，同时分化依旧较为严重。在“房住不炒”的前提下，预计房价不会出现大幅上涨，其中从价格上来看，江苏依旧是当前市场较安全的区域。

契机——

中央定调、规则放松、合理让利

市场趋冷下，中央多次提及满足购房者合理住房需求，促进房地产市场健康发展和良性循环，释放维稳信号，央行、银保监会出台差别化住房信贷政策，从宏观层面给予市场信心。

另外，自2022年以来，全国已有超100城优化调整房地产政策，涉及限购、限贷、限售等方面。5月以来，各地出台政策的节奏明显加快，单月超70城出台政策超百次，明显高于年初。江苏省各城市政策松绑力度也从税费减免、购房补贴等扩展到限购、限贷、限售的放松，政策松绑力度持续扩大，极大的促进楼市回暖。

另一方面，2022年上半年各省市也积极调整土拍规则，让利房企。以江苏省为例，各城市出让门槛均大幅放松，如：保证金比例降至20%、土地出让金缴纳周期延长至6个月、取消指导价（可参考苏州）、部分城市取消竞自持、竞配建以及新房销售限价的要求、最高限价的溢价率下调等，提振地市的意图十分明显。

整体而言，在这样的契机之下，部分城市市场表现有所好转，譬如以苏州为例，苏州2022年上半年虽受疫情冲击影响集中供地计划多次推延，但好在二季度疫情有效控制，苏州顺利推出两批次地块。苏州第一批次15宗地块全部成交，成交总价233.77亿元，其中有2宗突破中止限价，这与去年二批次1宗突破中止限价、三批次无突破中止限价相比，企业拿地积极性略有提升；另外第二批20宗地块全部成交，其中有3宗突破中止限价。以合肥为例，第一批次集中成交24宗（含2宗保障房），成交建面233.7万㎡，总成交金额190.3亿元，平均溢价率达到11.2%，且其中15宗触顶进入“竞品质+摇号”环节，对比去年，房企拿地积极性有涨；二批次成交24宗用地（含1宗保障房），成交总价190.2亿元，平均溢价率7.9%，其中有9宗地块进入“竞品质+摇号”环节，由此可见，大的市场面正往好的方向发展。

破局——

紧跟市场、优地释放、集中展出

环比2021年下半年，今年上半年上海、苏州、徐州、合肥等城市土地成交量下滑，但是溢价率有所增加，楼面价也稳中有涨，其增涨原因主要是热点城市优质土地成交占比大幅提升所致，为带动土地市场热度，2022年上半年各城市纷纷拿出不少核心区优质地块。

据土拍大数据统计，江苏省13个城市中，苏州、无锡和连云港2022年住宅用地计划供应量对比2021年有小幅的增加，其余苏中、苏北城市均相比2021年有一定的减少，其中盐城、南通、淮安减少量较为明显。值得一提的是，苏州结合市场形势变化，2022年计划分4次集中挂牌出让，其中核心区域供应有所提升，有效把握好土地供应节奏和频次。

另外，根据各城市供地计划地块明细，我们可以看到今年各城市在土地供应端释放出更大的诚意。结合各城市的供地规模、供地质量等方面来看，虽然今年度的计划供地量减少了，但优质地块推出量明显增多，且部分地块在价格上仍为开发商保留了一定的利润空间。

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